SCPI (pierre papier)

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation…).
C’est un placement spécifique, plus communément appelé « pierre papier », qui permet de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible que ne le nécessiterait une détention d’immobilier en direct. En effet, selon ses disponibilités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts et bénéficier totalement des avantages liés aux SCPI (avantages fiscaux dans le cas des SCPI fiscales, perception immédiate de revenus…).
Même si la rentabilité de ces investissements est généralement importante sur une année (de l’ordre de 6 % en moyenne), il est préférable d’envisager ce placement sur le long terme car, le plus souvent, les parts sont acquises à crédit et les revenus perçus participent au remboursement.

Avantages

La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d’immobilier au même titre que l’OPCI et la SCI.
Ce placement regroupe de nombreux atouts :

mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter un bien ;
accès du plus grand nombre à l’immobilier avec des mises de fonds limitées : l’investisseur peut adapter son investissement à son budget car le montant minimum d’une part est de 150 €. Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine ; gestion par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : ils s’occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…). L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés,…) ;
transparence fiscale et possibilité de bénéficier d’un régime foncier favorable ; opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l’achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite.

Les différentes typologies de SCPI

Il existe 3 grands types de SCPI qui répondent à des objectifs d’investissement différents :

les SCPI de rendement qui ont pour objectif de percevoir rapidement des revenus réguliers,
les SCPI fiscales dont le but est de bénéficier d’avantages fiscaux (amortissements, réductions d’impôt) afin de réduire son imposition,
les SCPI de plus-values qui permettent d’effectuer un investissement à long terme en misant sur une valorisation importante du patrimoine immobilier de la SCPI.

SCPI de rendement

L’intérêt de ce type d’investissement est de permettre aux associés de percevoir régulièrement (la plupart du temps, de manière trimestrielle) des revenus issus des loyers perçus par la société de gestion. Plus les locataires sont fiables et son parc immobilier diversifié, plus le rendement d’une SCPI sera potentiellement élevé.
Le patrimoine de ces SCPI est généralement constitué d’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, administrations…) car le rendement de ce type de bien est souvent plus élevé et stable que dans l’immobilier d’habitation.
La nature du patrimoine de ces SCPI peut être variée mais certaines SCPI de rendement sont spécialisées dans des secteurs déterminés. C’est le cas par exemple des SCPI dîtes « murs de magasins » qui sont essentiellement composées de locaux commerciaux destinés à la location pour le commerce de détail ou pour la grande distribution et dont la rentabilité est influencée par la santé économique du secteur qu’elle loue les locaux, ou encore des « SCPI régionales« . Le patrimoine de cette seconde catégorie est très diversifié. L’intérêt de cette SCPI réside dans la localisation géographique des immeubles qu’elle détient. Le rendement sera le résultat des bons investissements réalisés par les gérants de la SCPI grâce à leur connaissance accrue, non pas d’un secteur d’activité particulier, mais de la région dans laquelle l’immeuble est implanté.

SCPI fiscales

Ces SCPI sont investies principalement en immobilier d’habitation éligible à un dispositif foncier permettant de bénéficier soit d’un amortissement déductible des revenus fonciers, soit d’une réduction d’impôt.
En effet, certains dispositifs fonciers (SCPI Robien, SCPI Robien recentré, SCPI Borloo) permettent d’amortir un pourcentage du montant de la souscription sous réserve du respect de certaines conditions comme par exemple l’engagement de conservation de la totalité des parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la société. D’autres (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Girardin) permettent, également sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

SCPI de plus-values

A la différence des SCPI de rendement qui ont pour objet de percevoir immédiatement et régulièrement des revenus, le but des SCPI de plus-values consiste en la valorisation de leurs parts sur le long terme.
La SCPI va alors acquérir des immeubles (bureaux ou logements) à faible coût en raison, par exemple, de leur état de vétusté.
Le patrimoine ainsi constitué va se valoriser sur le long terme du fait des travaux réalisés.

Financement de l’acquisition

Deux types de financement sont possible :
le financement à crédit ;
le financement comptant.

L’acquisition à crédit de parts de SCPI présente certains avantages.
Ainsi, lorsque l’associé acquiert ses parts à crédit, les revenus qu’il perçoit viennent compenser, pendant la durée du prêt, les remboursements qu’il doit effectuer. L’acquisition des parts est donc financée, au moins en partie; par les revenus issus de la SCPI.
De plus, s’il perçoit d’autres revenus fonciers, il peut déduire les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition des parts de ces revenus.

A côté de ce mode d’achat, l’associé peut également choisir d’acquérir ses parts au comptant.
Ce type d’achat ne permet pas de bénéficier d’avantage fiscal particulier. La perception immédiate de revenus motivera alors un tel choix.