Investissement en démembrement
En achetant un bien immobilier en nue-propriété, vous investissez dans la pierre avec une décote de 30 à 50%, sans souci de gestion tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée. Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, cette solution est idéale pour vous constituer un patrimoine de qualité, le plus souvent sur des emplacements premium.
Comment ça marche ?
L’investissement en nue-propriété vous permet de réaliser un achat immobilier neuf en toute sérénité. En contrepartie d’une décote importante de 30% à 50% sur le prix d’achat, vous cédez temporairement l’usage de l’appartement (l’usufruit) à un professionnel qui percevra les revenus et supportera les charges pendant une période de 15 à 20 ans.
Pendant cette période, vous n’aurez pas à subir les éventuels inconvénients de l’investissement locatif ( pas imposition, pas de dépenses imprévues). À l’issue de cette période, vous récupérez l’appartement en pleine propriété (nue-propriété + usufruit) sans aucun surcoût et pourrez, au choix occuper votre bien, le vendre ou le louer.
C’est donc la solution idéale pour vous constituer un complément de revenus à la retraite ou un patrimoine sans subir les aléas de la gestion locative.
Au terme du démembrement de propriété, vous récupérez la pleine propriété du bien sans aucun frais supplémentaire. Plusieurs possibilités s’offrent alors à vous :
- conserver le bien et encaisser les loyers qui peuvent par exemple compenser une diminution de revenus consécutive à votre départ en retraite,
- revendre le bien pour réaliser une plus-value qui, en cas de détention supérieure à 5 ans sera exonérée partiellement ou totalement (en fonction de la durée de détention du bien) d’impôt sur les plus-values immobilières.
Optimisation fiscale
Pendant la période de démembrement, votre pression fiscale est atténuée en raison de votre statut de nu-propriétaire.
En effet, vous ne percevez pas de revenu et n’êtes donc pas imposé. En revanche, vous pouvez déduire certaines charges (dépenses de grosses réparations et autres dépenses si le bien est donné en location par l’usufruitier) de vos autres revenus fonciers.
Si par ailleurs vous décidez d’emprunter pour réaliser votre investissement, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles de vos autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.
Vous ne supporterez pas, non plus, la taxe foncière qui est établie au nom de l’usufruitier.
Dans le cadre d’un investissement en nu propriété via un autofinancement, la part investi sort de l’assiette taxable à l’IFI.
Pour qui ?
L’investissement en nue-propriété s’adresse à des particuliers qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et souhaitant se constituer, dans d’excellentes conditions financières, un patrimoine immobilier qui se valorise avec le temps.
L’achat en nue-propriété peut s’effectuer en ayant recours au crédit. Les intérêts d’emprunt viendront alors en déduction des revenus fonciers perçus par ailleurs sur d’autres biens, diminuant ainsi votre impôt sur le revenu. D’autre part, le nu-propriétaire n’a pas à intégrer l’investissement dans son patrimoine imposable, permettant ainsi d’éviter l’IFI pendant la période du démemebrement.
Enfin, en cas de transmission ou de donation, les droits éventuellement dus, ne seront calculés que sur la valeur du bien sans l’usufruit.
